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Como realizar corretamente a manutenção das edificações

A manutenção de edifícios é uma atividade complexa que vem ganhando cada vez mais importância nos dias atuais.

A manutenção das edificações

Mauricio Ferraz de Paiva

Estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Esse valor pode parecer pequeno, porém acumulado ao longo da vida útil das edificações chega a ser equivalente ou até superior ao seu custo de construção. A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada (pontes, viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobrecusto em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Seguramente, pior é a obrigatória tolerância, por falta de alternativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso saudável, higiênico ou seguro. Tudo isto possui um custo social que não é contabilizado, mas se reflete na qualidade de vida das pessoas.

Economicamente relevante no custo global das edificações, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico, cuja responsabilidade exige capacitação apurada. Para se atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de custos e maximização da satisfação dos usuários com as condições oferecidas pelas edificações. Vários conceitos e estratégias envolvem a ideia do que vem a ser a manutenção de edificações. Em linhas gerais, pode-se defini-la como o conjunto de atividades e recursos direcionados para conservar e recuperar sistemas e elementos construtivos, dentro de parâmetros previstos em projeto, consoante às expectativas de usuários e sua segurança.

Esses parâmetros, que caracterizam a manutenção, são relativos a questões de: desempenho, vida útil, funcionalidade, operacionalidade, disponibilidade e confiabilidade de sistemas e elementos construtivos, aliados à gerência de custos e prazos. Entre essas características da manutenção, destacam-se aquelas ligadas aos seus objetivos básicos de recuperação e conservação, de tal sorte que a Manutenção não tem como finalidade principal à execução de reformas e/ou alterações de sistemas, devido a problemas de concepção ou execução dos empreendimentos. Também não tem como objetivo a alteração de uso da edificação. Nesse sentido, ainda, a manutenção pode prever e sugerir aspectos de inovações tecnológicas e/ou funcionais, incorrendo em modificações e reformas, a fim de garantir aspectos de vantagem competitiva, econômica, segurança e atendimento as necessidades e expectativas de usuários.

Editada em 2012, a NBR 5674 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção que inclui meios para preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes. As edificações existentes antes da vigência dessa norma devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nessa norma. Os seus anexos apresentam exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem adaptados em função das características específicas da edificação.

Em resumo, a manutenção de edificações é um tema cuja importância supera, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso. As edificações são suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas e possuem, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender a seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. É inviável, sob o ponto de vista econômico, e inaceitável, sob o ponto de vista ambiental, considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pela NBR 15575 (Partes 1 a 6). Isto exige que a manutenção das edificações seja levada em conta tão logo elas sejam colocadas em uso.

A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada (VUP), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobre custo intensivo dos serviços de recuperação ou construção de novas edificações. Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor patrimonial. A elaboração e a implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida dos usuários, são essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada. Para atingir maior eficiência e eficácia na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema na gestão da manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo.

A gestão do sistema de manutenção deve considerar as características das edificações, como: tipologia da edificação; uso efetivo da edificação; tamanho e complexidade da edificação e seus sistemas; localização e implicações do entorno da edificação. A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial; estabeleça as informações pertinentes e o fluxo da comunicação; estabeleça as incumbências e autonomia de decisão dos envolvidos.

Enfim, um edifício deve ser seguro e se manter em bom estado para evitar riscos desnecessários. A boa manutenção de edifícios prevê e elimina perigos e consequentemente aumenta a sua segurança. Devido ao grande número de edifícios, é necessária a manutenção para que eles durem o tempo correto. Instalações prediais elétricas, hidráulicas, sanitárias e de incêndio devem ser inspecionadas periodicamente para darem segurança aos moradores.

Mauricio Ferraz de Paiva é engenheiro eletricista, especialista em desenvolvimento em sistemas, presidente do Instituto Tecnológico de Estudos para a Normalização e Avaliação de Conformidade (Itenac) e presidente da Target Engenharia e Consultoria - mauricio.paiva@target.com.br

FONTE: Equipe Target

Baseado nos documentos visitados

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